投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力,又与保险公司的养老保险等产品互动挂钩,这也是保险资金对养老地产趋之若骛的原因之一。

  与国外保险公司相似,国内未来投资养老地产的保险资金主要来自养老保险、投连险、财产保险等保险账户,经过极其复杂的结构设置,以类不动产投资基金的形式运作并投资于养老产业。

   养老保险由国家、企业和个人共同缴纳,信義房屋由其组成的“养老保险个人账户基金”有可能在明年入市,规模超过1000亿元。投连险包括保障和投资两种功能,除 了提供意外与疾病身故保险金之外,还将资金运用于金融产品、实业等各种资产投资,帮助投保人获取收益。财产保险、万能险运作模式与投连险类似。

  保险公司为养老地产的投资架构设计了多种模式,土地買賣一名保险公司内部人士告诉记者,投资计划的资金架构类似于不动产投资基金或REITs结构,并且关联到担保方、投保方等多方参与者,银行、上市公司都可以作为担保方。

   REITs按组织结构可分为契约型和公司型,契约型REITs由投资人与基金管理公司发起,投资人不参与公司管理,公司型REITs由投资者和基金公 司、券商、房地产公司等共同发起一个投资公司,在法律上尚有一些盲点。房屋仲介贝塔策略研究室合伙人杜丽虹认为:“保险资金选择参与或合作发起私募地产基金,以有 限合伙形式成立,保险公司可以作为一般合伙人,也可以是有限合伙人,将会设置超优先级、优先级和次级收益权,以保障保险资金投资人的安全。”

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